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猜完房价猜销量,将年终猜测进行到底!

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透明售房网 2018-12-14 来源: 远洋世纪宸章

NO. 1|

12月温州新盘“领预售证”频繁出现在热搜榜,据不完全统计,预计市区有1200多套将在近期开盘,年终将至,成为各大新盘的秀场,谁能摘得“年终人气王”的称号?

近段时间,温州一股强有力的冷空气袭来,几个人气新盘的案场却是“热气腾腾”。

各个楼盘都在用一个个闪亮的“人气数字”抢楼市头条,比如横渎板块的金茂府,城西的鹿城万象府,都在用“人流量”“验资人数”等数字,来对抗近期的强冷空气。楼市或将迎来一波“翘尾行情”。

我们来看一下近期被主流购房者称为“人气王”的远洋世纪宸章,有时候文字再华丽,比不上几组数字来的简单粗暴:

远洋世纪宸章正式展厅开放当天,客户来访量1200组,验资500组;

截止昨天周四,验资人数超过1000组,想想这画面,1000来人揣着流动资金,有意向去摇280套房子,是不是很魔幻?

 

(远洋世纪宸章展厅开放现场照片)

 

近期的一个奇怪现象,刷新笔者买房观:104平户型毛坯折后价80%以上的房源低于20900元/平。中介经纪人的说辞更加傲娇,之前你关心价格是多少,现在你要关心买不买的到。特别是104㎡房源,加钱还不一定能买到

 

(远洋世纪宸章展厅开放现场照片)

 

加钱还不一定能买到?曾几何时,加价买房,一个温州楼市狂热乱象下的产物,当年瓯江路豪宅一时代滨江开盘盛景历历在目,一房难求,中介或炒房团外加价炒到了“30万一套”。

难道说,市场下行,冷市下,温州楼市再现“加价买房”?这真是颠覆人的想象,你信吗?反正我不信,坚决不信。面对市区几千套的潜在库存,市场需求一时间难以跟上节奏,在这个“不差房”,住宅供应放量的当下,还需要加价才能抢到房源?

 

NO. 2|

既然提到这个新盘,还记得上周那篇《年终大猜想,主城区首批零溢价地块上市,要价还是要量》的爆文吗?猜的就是在土地“0”溢价,拿地成本低的背景下,远洋世纪宸章,在合理的利润空间下,主打“口碑牌”让利于购房者,还是充分享受拿地红利,定价追求利润最大化?

在文末我们让大家脑洞大开,猜想该盘的开盘均价(折后毛坯),届时开盘价格公布后,最接近的前5名,将送出精美礼品。在这种既有趣味性又有推理性的猜想形式,当天后台被网友留言炸掉,我们按照上限精选刊登出了其中100条。

 

(后台部分留言)

 

从精选的上百条留言里反馈出,大部分热心网友主要竞猜的均价区间落到了21000一25000元/㎡之间。

 

(海报释放的价格方向)

 

先来揭晓上期的答案,远洋世纪宸章毛坯均价低于22000元/㎡,具体精准的价格即将公布。

今天我们要将猜测进行到底,既然已经进行了一轮猜价格,我们何不将竞猜的难度升级,大胆预测一下该项目开盘当天销售率大概有几成?

之前也已经说过,目前横盘的温州楼市,相对于上半年普遍热销,下半年新盘开盘去化3-4成已经是含金量很高了。

那么在市场整体平均去化率在3-4成的现象下,这个项目能不能“力挽狂澜”,逆势热销,冲破僵局。

在前期集聚了大量铺垫式人气后,未开先火的世纪宸章,是青铜还是王者?

 

NO. 3|

我们来扒一扒远洋世纪宸章是否具备热销的因子。

为什么在当前这么多新盘同一时间推出时,该项目能迅速博取市场高度关注和热议,最大的原因在于:该盘无论是总价还是客群,亦或是产品类型,都“足够主流”。

下半年市区新盘总价动则300-500万,绿轴和滨江商务区板块户型面积段起步价几乎都在130平以上,在这样的产品结构压力下,而真正主流的客户群体落到了总价200-300万,面积段100-140平的户型区间,这也为该项目积累了很多原始的潜在中产客户群体。

先来看看区域供需结构,黄屿住宅区位于鹿城区,瓯海区,龙湾区三区交界的地块,承接了来自这三个区的外溢人口,又有本区域原始居民,本身人口密度有点饱和,而近两年该片区住宅供应处于“断供”的状态。

在目前这个阶段,主城区中低价位的中小户型,稀缺又足够有吸引力。

据打听,远洋世纪宸章一期推出280套,主力户型104平,119平各96套,131平和139平各44套。

 

(杭州远洋公馆实景图)

 

按照毛坯均价低于22000元/平的预估值算,面积段104㎡一139㎡,总价区间正好落到了200一300万的主流价格区间。这也是完全符合当前主城区中低价位的中小户型的标准。

高端高价楼盘,是土豪们的专利,刚需边缘板块的中小户型又有点不符合大众要求。首改改善的这部分中产购房客户成了市场主流购房人群,也是本项目的主力意向客户。

 

(售楼处健身房实景图,宸章系标配)

 

而项目毛坯均价低于22000元/平的价格,不管是对比黄屿板块整体2.5万的板块均价高度,还是参考周边滨江商务区(站上3万+),绿轴板块(进入3.5万+),浦洲板块,尚处于价格洼地。

不到22000元/平的毛坯价格的定价,大幅低于目前主城区各板块的高价盘。现在入市的的纯新盘,就没几个均价低于2.5万的。

同时该项目“零”溢价率也为定价腾出了更多的让利空间,比如市区某些拿地楼面价高达1.9万,直接封锁了开盘定价空间,少则2.7万起。

赋予楼盘生命与价值的是开发商:远洋地产出身央企,一向不懈追求住宅品质,远洋世纪宸章是远洋在市区首个启动的项目,定位其中高端产品系列——宸章系,这也是远洋在中国的第8座宸章系作品。

 

(售楼处图书馆实景图,宸章系标配)

 

我们再来看看区域的内在驱动力:黄屿板块紧邻市府,新城,滨江商务区等价值板块,又靠近三洋湿地等生态资源,在城市化向东的强趋势下,地段优势与日俱增。

近年来房价保持稳步增长,目前黄屿板块均价2.5万/㎡。被喻为主城区一直被低估的价值洼地,同享主城区的商业生活配套,在空间位置上,去主城区,以及市区东面,南面,西面都非常便利。

 

NO. 4|

冷市下的远洋世纪宸章,从一个新盘到一个话题十足的“红盘”,主要因其所在的地段及其所体现的性价比,满足了当前主城区大部分的主流需求,赚足了“流量”和“人气”。虽然当前人气无二,个别户型段可能较为紧张外,笔者认为应该不会出现所谓的加价买房一说。当然,人气楼盘也不能轻易错过。

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