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焦点 | 中小房企镜像:赴港IPO不易,海外发债更难

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透明售房网 2019-06-29 来源: 中国房地产报
[摘要] 内房企赴港上市最佳窗口期已经过去,即使这样,也不能阻止房企们蜂拥而至。这一波IPO浪潮,主角变成了中小房企,它们更加寄望于海外融资市场,它们的第一步就是敲开香港IPO大门。

 

 

中房报记者 许倩 | 北京报道

 

内房企赴港上市最佳窗口期已经过去,即使这样,也不能阻止房企们蜂拥而至。这一波IPO浪潮,主角变成了中小房企,它们更加寄望于海外融资市场,它们的第一步就是敲开香港IPO大门。

 

遭遇上市一波三折之后,中梁控股集团终于有了最新进展。6月25日,据港交所信息披露,中梁控股集团上市申请进入聆听后阶段。这距离其第一次递交招股书过去了7个多月。

 

中国房地产报记者统计发现,今年以来,共有8家房企和2家物业公司赴港上市。其中,德信中国、银城国际控股于一季度成功登陆港交所,另5家房企和2家物业公司均处于“处理中”状态。

 

“大多数企业IPO的目的都是寻求融资再发展,因此时间窗口很重要。境外融资成为中小房企融资的可行通道,特别是香港资本市场,上市门槛相对低一些。”一位房企人士表示。

 

从当前内房企申请上市进度看,今年赴港IPO之路显然不顺畅。按照港交所主板上市规则,递交招股书6个月之后,若不能顺利上市,则变为“失效”。 今年5月份,海伦堡、中梁控股、奥山控股和万创国际的招股书都曾显示“失效”。

 

交银国际董事总经理洪灏对中国房地产报记者表示,一方面源于市场对房企偿债压力的担忧。激烈竞争下中小房企开启的急速扩张模式导致企业负债率居高不下,现金流持续恶化。债务到期时外部环境的变化使得企业资金周转困难,2018年债券集中违约现象较为严重,且未来偿还压力可能继续抬升。

 

另一方面,“内地对房地产业的调控没有放松迹象,增加了拟登陆港股的中小房企发展前景的不确定性,可能影响港交所对内房企上市规模及数量的控制,使得上市变得艰难。由于港股市场估值不高,加之投资者信心不足,中小房企公开发售认购不足的情况也屡见不鲜。”洪灏分析认为。

 

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集中且焦急上市的背后

 

早在2017年,中梁就开始筹措上市事宜,准备财务资料。2018年11月13日,中梁控股向香港联交所提交上市申请材料,但6个月等待期后,却等来申请资料失效。在此之前,作为IPO关键职位的中梁地产首席财务官接连辞职。在前不久,香港债市“网红”游思嘉又加盟中梁,负责海外发债。中梁也意图在上市之际借助游思嘉在香港金融市场熟络的人脉,发行更多的低成本债券,优化中梁债务结构。

 

在招股书失效3日后,中梁控股再次向港交所递交了最新招股书。这份招股书披露了2018年的全年数据。在这一年,中梁控股首进千亿俱乐部,实现1015亿元销售额。千亿作为衡量房企规模的重要标准,出现在招股书中的必要性不言而喻。截至2018年年末,中梁控股未交付的合约销售额有1195.69亿元。

 

2015~2017年3年间,中梁的销售额分别为168亿元、337亿元、758亿元。规模从百亿到千亿,中梁用了不到三年的时间。

 

最新的招股书还披露了中梁控股惊人的降负债成果:净负债率从2017年的339.5%降至2018年的58.1%。

 

同时披露的还有,2018年中梁控股实现营业收入302.14亿元,毛利率约22.9%,净利润25.26亿元,同比增406.7%。归属母公司持有人应占溢利19.31亿元。公司账上现金及银行结余230.8亿元。

 

这份招股书显然比去年11月份中梁控股提交的第一份招股书要更有说服力。第一份招股书披露,2015年、2016年中梁控股净负债率分别是1335%、1790%,2017年净负债率在谋求上市前暴降了40倍,但仍达339.5%。在盈利能力上,中梁控股刚刚扭亏一年。

 

据招股书披露,中梁控股预计将发行5.3亿新股,占发行后总股本的约15%;每股发行区间在5.2港元至6.68港元,预计将于7月16日于港交所主板挂牌。倘若不行使绿鞋权,按每股发售平均价5.94港元计算,预计该次IPO可以为中梁控股集资29.18亿港元。

 

中梁控股此次赴港IPO募资用途之一,即偿债,尤其是利率较高的信托债务。资料显示,截至2018年末,中梁共计有109个信托或资产管理计划,未偿还本金总额占借款总额的58%。

 

招股书还显示,2016年至2018年,中梁控股借款总额分别是202亿元、245亿元、270亿元,三年加权平均利率分别是9.4%、7.9%、9.9%。

 

事实上,两年来赴港IPO的内房企,多是快速扩张、高负债高杠杆、融资艰难的中小房企,甚至属于微型房企。2018年以来,由于内房企融资环境遇冷,多数企业被迫转道赴港上市。

 

“融资渠道全面收紧、融资成本抬升的情况下,中小企业的财务状况难以乐观。具备规模优势的房企在融资、销售、拿地、运营等诸多环节都更胜一筹。规模化的大房企拥有体量优势,背靠地域独特资源,竞争力不断提升,从而挤压中小企业的生存空间。”洪灏建议,于中小房企而言,优化财务、扩大布局、提高合规性是当务之急。

 

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IPO不易,海外发债更难

 

记者发现,今年5月份几家招股书失效的房企,都存在经营或财务数据上的缺陷。“在港交所上市最核心的步骤是经历港交所多轮问询的考验,问题涉及公司的经营层面和所提供资料的真实性等,直至拿到无异议函后方可推进下一步工作。”一位香港投行人士称。

 

如万创国际营业收入不高,但资本负债率处于行业绝对高位。招股书信息显示,2015年~2018年其营业收入分别为4.24亿元、7.81亿元、6.29亿元、13.03亿元;毛利分别为1.61亿元、1.39亿元、1.6亿元、4.87亿元;资本负债率依次是608.5%、716.8%、1218% 、180.4%;负债与权益比率分别是568.6%、678.7% 、600.8% 、23.9%。

 

海伦堡招股书数据显示,2015年、2016年、2017年、2018年上半年,公司未偿还债务总额分别为83.6亿元、128.7亿元、205亿元及243.2亿元。净资产负债率分别达到128%、69.4%、83.4%、103.1%。

 

2018年12月,标普全球评级宣布,将海伦堡的评级展望由稳定调整至负面。同时,标普确认海伦堡的长期主体信用评级为“B”,标普对海伦堡流动性状况的评估由“足够”下降至“稍欠”。标普认为,未来12个月内海伦堡的财务杠杆,可能因物业项目交付延迟和收入结转速度下降而显著上升。

 

正在排队上市的武汉房企奥山国际,2017年净资本负债率高达569%,2018年283%。想乘着冬奥会东风讲“冰雪故事”,但其收入构成中冰雪业务仅占比0.1%。

 

国际资管公司协纵策略管理集团创始人黄立冲对中国房地产报记者表示,内房企上市主要有两个挑战,一是上市申请审批,难度比一般企业大;二是股票销售的挑战,房企上市发股很难卖到一个满意的价格,所以一般房企会自己安排股票销售。

 

黄立冲认为,规模越大,中国的房地产开发模式也越出现很大局限:债务越来越重,融资成本越来越高;对抗产业周期风险的能力越来越弱,地产股风险溢价越来越高,港股上市地产股估值大幅折让;行业官商结合政治风险太高,只有捆绑公众资本成为国际化影响才能降低风险;债务升过天花板,企业无法在风险不升高的情况下,快速成长。

 

这些因素导致“内房企在香港和国际资本市场的估值非常低,除被大股东和深港通/沪港通炒上去的几家大型房地产上市公司以外,中小型房地产上市公司估值市盈率多在4~8倍,这种情况在香港已经持续20年了。”黄立冲认为,内房企要想在海外成功上市并获得投资者青睐,必须要改变现有商业模式。

 

对于急切需要打通海外市场融资的中小房企们,叩开香港IPO大门只是第一步,接下来的融资发债才是最重要的,但海外融资路径也并不顺畅。

 

记者观察到,从目前内房企发行海外债情况看,几乎都是用于借新还旧,即存量债的更替发行,鲜少有新发增量海外债。从融资成本上来看,近期房企发行的海外债票面成本普遍较高,部分甚至超过了10%,利率水平与境内债的融资成本差距在不断拉大。

 

(此文刊于中国房地产报7月1日01版 责任编辑  何可信 邓雨楠)

 

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