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复盘上半年温州销冠盘,6个月开盘5次,深度解密营销力是否硬核?

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透明售房网 2019-06-27 来源: 温州新地产
[摘要] 2019年上半年,即将画上句点。 温州楼市有点魔幻,猪年开年回来,迅猛按下“快捷键”,颠覆认知,从3月火到6月,土拍封顶,新盘火拼,购房者忐忑。

文| 主笔陈叉叉

PART 1

 

2019年上半年,即将画上句点。

 

温州楼市有点魔幻,猪年开年回来,迅猛按下“快捷键”,颠覆认知,从3月火到6月,土拍封顶,新盘火拼,购房者忐忑。

 

每年到年中或年终,大家都会开始讨论这半年或一整年,市区哪几个新盘卖的好,霸屏温州各大销售金额榜,成交榜。

 

这张金光闪闪的成绩单,像温州各个新盘暗暗较劲的角斗场,跟颁奖盛典公布名单一样刺激,也是直戳购房者的痛点。

 

当晒出这张温州主城区19年上半年闪闪发亮的成绩单时,震动整个温州地产圈,简单粗暴的市场数据告诉你,哪几个新盘是上半年的销售TOP5。

 

(来源于温州房管局数据,数据截止6月23日)

 

从这张主城区上半年(1月1日一6月23日)新盘销售排行版上,七都华润置地开发的鹿岛万象天地,以成交套数,成交面积,成交金额三项指标,毫无例外摘得“NO1”的三料销冠,实在太硬核了。

 

 排名第二的是市区另一个高流量热盘一金茂府,以5.76万方的成交面积和23.1亿的成交金额,实力爆棚。

 

19年1一6月份(统计截止6月23日),流量大咖盘一鹿岛万象天地成交套数861套,与排名第二的相差300多套。成交面积10.34万方,与排名第二的金茂府相差4万多方。成交金额24.26亿。

 

 

(鹿岛万象天地项目江景示意图)

 

PART 2

 

鹿岛万象天地这个盘很有意思,他们的营销推广策略值得深挖。19年上半年1月,3月,4月,5月,6月每月开一次盘,每个月推盘超过3万方,半年时间共推约15万方,而且是价格2万+的新盘。

 

 

(点击放大,温州房管局上鹿岛万象天地一月一开截图)

 

叉叉关注温州楼市多年,这种“现象级”很少。温州上百个项目,8成以上的楼盘甚至没有达到15万方的体量。

 

半年推盘15万方的体量,还没有算下半年的推盘量,这个数据放在全国,这又是一个什么样的位置,18年全国销冠一深圳的华润城,全年才卖了14.28万方,18年全国排名前20名的销售面积超过15万方的也就4,5个楼盘,而华润鹿岛万象天地半年推盘量达到15万方。

 

在温州又是什么位置?18年主城区(三区)全年销冠成交面积13万方碧桂园观澜苑)。

 

19年鹿岛万象天地从1月开始不到半年内开盘5次!去除即将开盘的第五期,前面4期去化率达86%!

 

它给整个温州楼市,留下的是一个充满正能量,叫好又叫座的楼盘形象。

 

但是透过现象看本质,是什么逻辑将该盘一步步推向今天这样的位置,后续想要保持稳定的续销还有多少难题?

 

(1)同等市场大环境下,相比其他楼盘“肉搏战”,该盘一月一开,每次热销,是什么原因?

 

(2)每月一开,如此高频率推盘,这是什么推盘策略?

 

(2)四开四罄后,剩余的加推房源,还有多少购房粉在等待?

 

(鹿岛万象天地项目江景示意图)

 

PART 3

 

开了18栋只用了半年时间,住宅销售额已经达到24亿多,服气!

 

每月推盘一次,去化可观。据叉叉统计,该盘推货节奏密集,1一6月保持每月开盘一次(除去2月春节),底气十足。

 

神奇的是,推盘如此频繁,依然卖得好,每次推新货量都不小,都不低于3万方,但去化率大部分保持在80%以上。

 

在经历了四次开盘,四次售罄后,这个盘的操盘及营销力还是有说服力的。

 

推新动作如此频繁,2019年上半年销冠,产生于这个项目,已无多大悬念。

 

这两年,你什么时候见过一个来自温州主城区(三区)的新盘如此雷厉风行,无缝隙一月开盘一次,而又持续受人追捧?

 

2019年1月26日,鹿岛万象天地首开,以价换量,小户型先行,赶上18年年末华侨回温的热潮,正月里去化强劲,目前去化92%;

 

2019年3月8日,第二次开盘,借助“七都实验小学和中学落地”的 重磅学区利好消息,开盘后短短几天,被投资或自住购房者“抢购一空”,售楼处天天人满为患。

 

2019年4月30日,第三次开盘,恰逢七都华润新地块热潮,七都整体预期的看好,加上前面2期的蓄势下,又是毫无悬念的热销。

 

2019年5月30日,第四次开盘, 98平和108户型依然卖到飞起,120平去化良好,截止目前去化7成多。

 

2019年6月30日,第五次开盘。

 

特别是第二期到第三期开盘,关注和购买的客户数量,每次都远超出房源数量。

 

如果说,一次开盘售罄是运气,两次三次是奇迹,那么,四次开盘基本全部售罄,那就是实力。

 

(鹿岛万象天地项目江景示意图)

 

PART 4

 

在这半年的营销关键期里,二期“学区利好”消息助攻,小户型开盘后迅速脱销,自此一役,一炮打响,也给他的后续热销,奠定了良好的基础。

 

鹿岛万象天地很有可能有建设小学+实验中学分校+幼儿园的学区加持。

 

最近刷屏朋友圈的高考成绩放榜,空前受关注,719分!2019温州高考状元是温州中学邵奕佳,获得浙江省第二名,简直成了虎爸虎妈们羡慕的“别人家的孩子”,随之曝光的还有她小学就读于温州市建设小学,初中就读于温州市实验中学。

 

大家也纷纷议论,建设小学和实验中学实在太厉害了,培养了这么多优秀学生。一个学习氛围浓郁的居住环境不仅是对孩子成长的投资,更是对一个家庭未来的投资!

 

七都的配套逐步兑现,改变了购房者原来的板块买房逻辑,将该盘添加到购房候选名单。

 

半年时间,四开四罄,看营销团队的这一波操作,从营销的角度来看,完全是教科书级别的营销策划。

 

面对规划、产品、市场等多维度,热销的背后大致离不开几个逻辑:

 

1、用江景和公园,自带高配商业阵容,深入挖掘自身项目景观资源,拔高项目整体形象给人期待;

 

(西侧公园示意图)

 

2、精研产品,凭借产品力和户型定位大众,占领市场份额;

 

3推出的多期产品中,面积总价小,自然比较抢手;

 

4一期和二期开盘,以价换量,成功;

 

5建设小学+实验中学分校的学区利好消息,直接刺激购房群体里的虎爸虎妈以及投资客出手;

 

5超强的操盘能力,踩点能力,每一期都有刺激点,硬生生在1一2月冷淡的市场中走出一波独立行情,并且在3月开始发光发热;

 

6除了价格外,鹿岛万象天地,无论从体量、配套、交通等方面来看,综合比分都较高。对比周边,这个盘优势突出,同时体现了板块未来的价值。

 

(鹿岛万象天地江景示意图)

 

PART 5

 

凭借超强的营销能力和产品力,华润置地在鹿岛万象天地这个项目上打了一次漂亮仗。不过在其他新盘同场竞技下,也是对该项目的价值认可。

 

有流量的地方就有争议,也有人笑言,虽然前面几期成绩很“硬核”,但是是否撑得起后面的售价和持续热销。

 

而且鹿岛万象天地高频率的开盘,在库存还很大的情况下,又豪掷11.53亿拿下南面新地块一七都片区北单元03-B-22地块,圈内外很多人替华润置地捏了一把汗。

 

也有人推测华润代建这么多七都市政配套,又拿下新地块,是不是看好七都未来发展前景,有意在该板块深根细作。

 

 目前很多朋友对七都华润新地块有很大的兴趣,据多方雷达扫描打听,也获得了一些信息,算市面上第一手资料,据说新项目产品线标准拉升了一个档次,属于华润高端产品系。

 

在区位上,新项目位于鹿岛万象天地的南面,距离代建中的建设小学和实验中学更近,教育资源优势明显。

 

多条线索浮现出来,也让购房者对这个新项目多了一份期待。

 

(华润七都岛北单元03一B一22地块区位)

 

这么快节奏的推盘,这是什么推盘策略?华润置地后期有什么大动作?难道与南面的华润新项目有关?叉叉与圈内外朋友一起关注后续发展。

 

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