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别让“去化率”忽悠了你的买房计划

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透明售房网 2019-04-13 来源: 温州透明房产网
[摘要] 买房作为人生的头等大事,一向为各个家庭所重视,市面上繁杂的楼盘,各种图文信息描绘的天花乱坠,难免不受影响。往往需要几经周折,最后才能买到自己心仪的房子。而“去化率”这个指标就是最容易影响购房者的一个指标。

笔者有一朋友小陈,最近正张罗着购置新房,拿着一张银行卡满温州的乱晃,流窜于温州各大楼盘售楼处。就整个温州地区来说,可供购房者选择的楼盘着实不少,小陈一时间也是挑花了眼,再加上他有严重的选择恐惧且耳根子偏软,那段时间每天念叨着的都是,某某楼盘绿化好,生态宜居;某某楼盘配套好,生活便捷。然而在前段时间我再次碰到到小陈的时候,发现他嘴里念叨着的已经是:“去化率”、“再迟就来不及了”之类的话。

那么,小陈口中的这个“去化率”究竟是怎样的一个概念呢?

其实,可能不少人对于“去化率”都有一个大概的概念。在百度百科词条中,对去化率是这样描述的:在市场营销领域,去化率是在一定时间段内的销售率。如果放到房地产领域来说,拿主要主要指某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比。在房地产销售行业使用频率较高。

再说的浅显直白一点,“去化率”就是这段时间内,这家房企推出了多少套房子,卖了多少套的一种数据承载形式,常常可以作为衡量这段时间该楼盘的火热程度。给大家一条简单的公式:去化率=销售套数/总套数

拿着这样的一个公式我们再回到温州楼市,来看看温州楼盘的普遍去化情况,照前段时间的温州楼市来看,除了一些所谓的“神盘”开盘能够达到七成以上的去化率之外,基本如果能达到开盘销售五成以上,加上后续的销售,该楼盘应该是能取得一个不错的成绩的。

而说到“去化率”笔者就想起前段时间市场火热的远洋世纪宸章。

当时一期开盘时,曾有这样的通稿报道在温州房产圈广为流传:2018年末,市场不明朗时,市区某楼盘就率先打破市场僵局,成为年度红盘,当天热销七成。这里所说的七成,就是“去化率”,也就是说,该楼盘在开盘当天,一天就卖出了所推房源总数的七成。眼见这二期即将开盘销售了,该房开还发文称一期去化已达九成。如果按照去化率九成来说,该项目的确可以说是当之无愧的年度红盘。

而最近却有关于该楼盘的消息不断传来,说是这几天上面说的这个楼盘在房管网上有密集大量的退订房源。这个情况,就有点微妙了,于是小编马上打开温州房管网,前去一探究竟情况是否如爆料所讲的那样。

上图中的感叹号所示意的就是被退订的房源,据温州市房地产信息网显示,该楼盘一期首开280套房源,其中11幢42套退订,1幢13套退订,12幢15套退订,共计70套退订房源,占比高达25%,其中退订的一半以上为130㎡以上的大户型。这样的情况就比较耐人寻味了。

针对此番爆料,对于这些房源为何被退订,个中原因也是众说纷纭。其中最多的说法是说该楼盘在去年一期开盘时,为了冲击年底销售目标,鼓励员工购买自家楼盘,因各种原因无法签订合同,所以造成房管网退订房源井喷,现将由住建部门统一强制对外公开摇号。

但也有温州某房地产公众号质疑称,称如果是员工要购买房产投资,理应都选择104㎡的小户型,而现在退订的一半以上均为购房者意向较少的130㎡以上的大户型,这样的情况实属不合理。具体个中原因是什么,也无人知晓,也无从知晓。

网上有一种说法叫做贩卖焦虑,解释的直白一点就是人都是有比较心理的,这背后的根本原因是人类对资源占有的本能。贩卖焦虑就是通过刻意的夸大某些人的成功,再将他们与你进行对比,让你产生一种挫败感,进而感到焦虑。而贩卖焦虑在房地产行业实属常见,你去看过楼盘,了解情况,留下电话,很有可能接下去你就要面对源源不断地置业顾问地“关心”,告知房源告急,欲购从速,即将清盘,错过不再有。很明显,这些都是贩卖焦虑影射一种具象。

我们再来看此次的房源退订事件,如果除去这七十套,它的去化率能够达到多少呢?七成!其实讲道理,这样的去化率也并不差,完全不用冠以九成以上地去化率,引起潜在客户地“焦虑之心”以期达到二期更好地销售。

而对于购房者来说,在选房时,也更应趋于理性。不要过于盲从“去化率”这些指标性的数据,合适的,才是最好的。对于房企来说,在成功建立自己的品牌认知之后,应该立足于自己产品品质的提升,积累口碑,毕竟只有实打实的口碑,才是一家企业最好的名片。

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