网站首页 > 资讯中心 > 正文

同一个小区均价最大竟然相差两倍,这些价差逻辑是什么?

字号:T | T 分享到
分享到
透明售房网 2020-05-08 来源: 温州透明售房网
※ 本文为楼盘广告信息,解释权归开发商所有。如有违规侵权请致电0571-87065581,我们将及时处理 ※
[摘要] 每次有一房一价公布,总会有人问,为什么在相同小区里,价差那么大?

每次有一房一价公布,总会有人问,为什么在相同小区里,价差那么大?

房价是所有综合属性的加成总和,比如采光、噪音、景观、楼层、边间、梯户比,甚至风水和宗教建筑也会影响订价。还记得绿城·凤起玉鸣被哄抢一空的“庙景房”吗?足足比同面积的想

可见,买房选对小区只是第一步,甄选好房源依旧是你买到好房的关键。要记得,同一个小区里,依然有地段之分。

1

同一个小区,地段基本一致,但是具体到每一套房源的楼栋,依然有地段之分。

 周边环境、交通很重要。如近年来盛行的轨道交通概念,出行可能是方便了,但及有可能因为地铁运营造成的震动和噪音,外加人流大,可能会影响到日常的生活和休息。比如华侨城,靠近马路的房源不仅在定价上做了让步,还附赠新风系统。这样的例子比比皆是。

而位于小区中心的那栋楼通常被称之为整个小区的楼王,楼王之中楼层最好户型最好的房源自然是整个小区内单价最高的,可谓是小区房价的标杆和天花板。楼王通常占据整个小区最好的地理位置和最稀缺的景观资源,户型也经过精心设计,各项配套自然也是最佳。

因此,远的且离配套较少的楼栋,其价差和优质地段的楼栋也会有一个不小的价差。

2

我们总说温州人有“拥江”情结,事实上,近江的大城市都有“拥江”情结。比如上海陆家嘴、杭州都钱江畔。不过与其说是“拥江”情结,不如说是对稀缺资源的占有,说白了,买房子本就是为了占有资源。

在瓯江畔一溜的江景房中,我们会发现开发商对定价原则,一线看江对房源定价会高于不能看江的房子,甚至一些可以从楼栋交叉间距中能看到江的,即所谓的1.5线看江的房子定价也会高于同一栋楼的其他房源。

去年热销的时代·滨江上品,一线看江的9号楼折后毛坯均价46832元/㎡,比之后一排1.5线看江的6号楼折后毛坯均价36352元/㎡形成楼1万的单差价,其价差之大,令人诧异。

相类似的江景房案例还有很多,比如新希望·玉锦麟等。

3

论起价差,同一小区内的学区房单价差更是令人叹为观止。

比如百榕大厦,名校双学区,多少家长梦寐以求的住宅胜地。也正因为如此,其房价一直令同年代房子的望尘莫及,即便是一线江景新房时代·滨江上品在单价上也要败下阵来。

那么,百榕大厦的定价逻辑是什么?价差几何呢?

从上述表格我们可以看到同是百榕大厦的房源,面积越小单价越高。建面约44平方米的房源比建面约106平方米的房源在单价上要高出两倍。显然家长们是以总价买额,而不是以面积换名额。

从贯彻落实公民同招,到今年开始全面民办超额摇号。接连不断的新政都意味着,天平慢慢在往公办倾斜、资源在慢慢回归公办。建设小学、实验中学这样的双学区房对于望子成龙,望女成凤的家长而言,可谓是“一劳永逸”。

4

此外,房屋产权性质不同,价格差的不是一星半点。

 大家都知道,在同一个小区内,公寓(洋房)和别墅会有价格上的差距。温州市面洋房与普通高层一般有20%-30%的差价。

如中南瓯海印象北府有洋房、小高层、高层。其中8号楼为洋房,惠后均价是24767元/㎡,1号楼小高层的惠后均价为23426元/㎡,相差约1000元/㎡。

不过,中南·瓯海印象北府洋房与小高层、高层之间的价差比其他同类小区要小许多,大约在12%左右,明显低于国宾府和四季原著。

此外,在同一小区中还存在另一种产权差异,就是商品房和类住宅。比如位于三江的国鸿·温州1号,商品房毛坯惠后均价为27520元/㎡,一线江景毛坯惠后均价达2.8元/㎡。而类住宅毛坯惠后均价仅为14035元/㎡,价差也是相对明显的。

5

最后,以上这些典型案例能够给我们买房卖房什么启示?

 优质双学区房会为房价竖起天然屏障,加之新政示好公办,只要教育资源的稀缺性存在,依然会有一定的市场。

 单学区抗跌,双学区稳中有升。由于价格相对稳定,如果是刚需,那么即便冲破单价也不必过于担心,如若作为投资,一定要控制好单价和总价。(不要一味盲目的创造史上最高价)

资源已然成为稀缺中的稀缺,江景房要的就是高区,要的就是观景距离。

 对于小区规模较大的小区,买房一定要了解整体小区的楼栋落位,结合梯户比了解每栋楼里具体的户型分布,这样才能买到你未来真实的居住感受。

 对于居住品质的要求高的,可以选择楼王,如果预算有限,选择“次楼王”也不失为一种好的选择。虽然站在投资的角度来说,可能会失去一些上涨价值,但是每日获得的满足感也不是一些数字可以衡量的。

我要评论
需要登陆才可发布评论 登录 | 注册
意见反馈