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【透明观点】前所未有,这场土地变革会带来什么影响?

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透明售房网 2020-03-18 来源: 温州透明售房网
[摘要] 日前,央行宣布3月16日起实行普惠金融定向降准,对达到考核标准的银行降准0.5-1个百分点,释放长期资金5500亿元。

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No.01

日前,央行宣布3月16日起实行普惠金融定向降准,对达到考核标准的银行降准0.5-1个百分点,释放长期资金5500亿元。

植树节那天,浙江获得了国务院土地审批授权,这个授权主要有两项,一是将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批权限“下放”到省、市、自治区;二是将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批权限“下放”到部分试点区域。

国家在这个节骨眼豁然创造土地、货币的各种宽松环境,究竟是在释放怎样的一个信号?

No.02

关于新政,首先我们要知道的是我们脚下的每一寸土地,按照性质来分,要么是农用地,要么是建设用地。

农用地包含耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地(包括畜禽饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、养殖水面、可调整养殖水面、农田水利用地、田坎、晒谷场等)。

其他土地,例如城市里的商品房住宅用地、商业用地、工业用地,都属于「建设用地」。

在建国以来的70多年岁月风云,我们在前半段时间,总是处于吃不饱、穿不暖的状态,于是国家出台了全国18亿亩耕地红线,红线之内的土地是「永久基本农田」。

No.03

因此,尽管城市用地看起来很多,但很多是不能用的,因为不属于建设用地的指标,于是就只能填海造地了。房地产土地投拓经常面临的问题就是土地性质的问题,比如常见的工业用地变更为商务用地或者住宅用地等等。

而土地审批权限的下放,毫无疑问,在短期内,将使得地方政府有更多的土地供应调整空间。促进土地要素的流转,弥补城乡二元差距,同时,将优化土地供应结构中住宅用地供应不足等问题,各个地方政府可以根据本地的规划和建设需要,从空间和时间上调配土地供应,缓解供需矛盾,起到稳房价稳地价的作用,同时也能一定程度上缓解地方的财政紧张,全面推进城市的建设。

No.04

不过也应发现的是,此次新政的试点省份,为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆,试点期限1年。这一定程度上已经圈定了中国接下来经济发展的重心和热土,这些区域也是短时间内对新政落实最为迫切的地方。

换句直白点的话来说,这些区域的经济发展的太好了,但土地资源也实在太稀缺了。然而试点期限只有1年。因此,试点省份可能要闻鸡起舞,把目前涉及基本农田内外的急难建设事项,给予迅速落实。

虽然新出台的土地新政,只是改革的一小步,随着这个步伐的越来越深入,我们可以试着猜测一下,以下的一些情况可能会出现:

土地审批权“下放”后,地方政府可能会加大新城镇的建设力度,政府财政收入大幅增加的背后,其实意味着城市公共服务能力的增强。这也是为什么温州最近几年要卖这么多地,背后的逻辑就是城市要扩张,要造地铁,要造学校,要修公路,这些都要钱。

此外,地方政府如果要做产业,就必须筑巢引凤,不光是住宅,还有产业园区等都需要一定的建筑空间去承载。

尤其对于中小城市来说,这是一大利好,未来农民进城较少到一二线城市,较多地进入三四线甚至更小的城市,因为特大、超大城市要限制规模,300万以下人口的中小城市需要扩容。而这些中小城市又需要政策支撑,其中就包括土地政策。

No.05

还有一点情况可能会发生,新政后,“老破小”想要靠拆迁一夜暴富的愿望可能会遭遇重创。城市化进程进展到现在,对于地段较好的老破小而言,前期能啃的骨头其实都啃的差不多了,该拆迁的也都拆的差不多了,剩下的基本就是拆迁难度大或是还没有被规划到的。

如果没有这次的土地新政,可能地方政府还是会费劲心思去拆迁。但是,现在的情况是大大不一样了。

此外,在“土地新政”后,地方政府拥有了土地审批权,可以出让的土地增加,从而缓解了各地的用地矛盾,也有可能在一定程度上维持住房价的稳定。不过其中也有重点强调,各省级单位政府要严格审查涉及永久基本农田等特殊用地的占用,要切实保护耕地,节约集约用地,盘活存量土地。

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