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【土拍直击】新桥再挂宅地,起始楼面价破9000元/㎡,算什么水平……

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透明售房网 2020-03-13 来源: 温州透明售房网
[摘要] 温州市核心片区会昌河单元A-03a地块挂牌,将于2020年4月16日出让。挂牌起始价6.234亿元,折合楼面价约9000元/㎡。

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该地块位于瓯海区新桥街道山前村,西侧是翠微大道,南临西山西路,东边紧邻景西家园。翠微大道横贯城市南北,西山西路则是温州东西方向的主路,因此该地块的区位、交通,从板块的角度来看,还算是不错。

唯一遗憾的是,该地块的整体体量还是小了些,出让面积约2.38万方,想要打造大体量的综合性社区,还是有点捉襟见肘,好在地块还算是规整,对项目的后期营造还是有一定的优势的。

再来看一下该地块的一些基本的指标:

规划容积率:1.5≤容积率≤2.81;

规划建筑密度:≤22%;

绿地率:≥35%;

建筑高度:≤80米(且住宅大于24米);

计入容积率指标的地上总建筑面积≤66925.77㎡;

(兼容的零售商业用地、餐饮用地建筑面积≤20077.73㎡)。

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新桥街道是近年来温州城市“大拆大整”、“大建大美”的主战场之一。整体软环境得到了极大的提升,整个区域内规划有大片的二类居住用地,会昌河沿岸也将打造成滨水公园,宜居性较以往已有了很大的提升。

因为区域发展较早,因此成熟度较高,周边密布着不少的小区,因此配套较为成熟,生活便利度也比较高。周边的大型商场,如梦多多小镇,距离项目直线距离约1.5公里。

 梦多多小镇

自然环境的话,与西山西路一路之隔的,便是会昌河景观资源,北靠景山,也勉强可以称得上是“依山傍水”。

唯一的不确定因素大概要数交通了,周边路段都算的上是温州各路段中较为拥挤的那一类,车流量大,时常有大货车出没,带来的噪音及扬尘影响,短时间难以缓解。但区域内道路改造提升正在逐步实施,相信会受到一定的改善,但终归还是有影响。

地块实景 来源:浙江省土地使用权网上交易系统

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认可度可能是区域存在的最大的一个问题。

整个新桥片区距离瓯海中心区其实距离并不远,但购房者对于瓯海中心区的认可度就要高的多,从土地出让的热度以及价格就能看的出来。

去年8月,时代拿下的瓯海中心区地块,楼面价高达16458元/㎡;而前段时间刚出让的瓯海中心区边缘地带的三溪片区地块,核算住宅的楼面价,也已经达到了11244元/㎡,正是瓯海区,尤其是中心区,一向受购房者热捧的印证。

 众安三溪片区地块

再来看新桥片区,区域内主要还是以老旧小区为主,且在潮启四季之前,区域内新房断供已有一年多的时间。因此,当初地块出让之时,热度之高,也为不少人所咂舌。那么,即使基于当时的土拍热度,这宗地块最终的成交楼面价是多少呢?封顶楼面价11000元/㎡左右,热度是有,价格体系与瓯海中心区,基本还是属于两个量级的。

虽然这个价格的诞生,更多的是基于火热的土地市场的不理智的产物,但真要考究起来,当初会昌河双子地块的挂牌起始楼面价都在8500元/㎡左右,而昨日挂牌的新桥地块楼面价已然来到了9000元/㎡,最终谁会愿意以怎样的价格来为其买单,是一个挺值得玩味的事情。

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说到新桥片区,山水名都应该是一个无法逾越的高墙。

为此,小编也去向不少现居于新桥的朋友进行了一个了解。其中不少人当初还是基于瓯海中心区外溢从而最终选择了新桥片区。这也说明了,在整体城市界面改善之后,新桥的确是可以承担起承接部分板块外溢客户的功能。

除了这些呢?其实区域内地缘性原生客户真不多,不少的老新桥人,都是西湖村的,拆迁后,名下的房子并不少,买新房的,更多的可能还是外来的人居多。

再来说一下山水名都,几乎是新桥片区的一个巨无霸体量社区,社区内有幼儿园、小学,此外图书馆、健身房、生鲜超市一应俱全,若仅从生活的角度来看,山水名都显然都更贴近生活属性。

从价格上来看,三水名都在售的均价一般都在20000元/㎡以下,而潮启四季一期的毛坯折后单价24000元/㎡,中间的差价达到了4000元/㎡甚至更多,这道简单的算术题,想来大家心里都会有一个衡量,这也是潮启四季当前去化不利的主要原因。

那么,昨日挂牌的这宗地块,挂牌起始价就达到了9000元/㎡,最终竞得价格会是多少,对于项目要怎样打造,才能最终撬动新桥原生客户的心,值得期待。

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