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[土拍头条]楼面价8068元/㎡,荣安拿地瓯海中心区,这个价格属于什么水平?

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透明售房网 2020-03-06 来源: 温州透明售房网
[摘要] 昨天上午,温州市三溪片区瓯海中心区南单元A-02地块迎来挂牌出让,最终,经39轮争夺,荣安以10.9亿元,溢价率21.1%,楼面价8068元/㎡,成功竞得该地块。核算住宅楼面价,达11244元/㎡,这个价格在瓯海来看,是否有优势呢?
 

Part.1

昨日成功出让的瓯海中心区南单元A-02地块,位于娄桥吕家降村,北邻瓯海大道,西南面有狭长河道,与娄桥互通收费站与温丽高速隔河相望。从地缘区位上来看,属于于瓯海中心区的边缘地带。

地块区位示意图

此宗地块在出让前,已是颇受市场的关注。原因大体如下:

瓯海中心区涉宅宗地出让一直并不多,就去年来看,也就前段时间两度热销的君悦339以及时代·瓯海一品两宗。该宗地块虽然距离瓯海中心区有些距离,但带着瓯海中心区的标签,稀缺性是无异议的。

再者,就是温州的土地市场,开年以来一直呈现火爆态势,封顶、高溢价频现,也人们对于该宗地块最终落拍价几何,土地市场是否能延续热度,抱以更高的期待。

Part.2

我们先来看看宗地的各项指标:

该地块总用地面积46096.9㎡,其中出让用地面积41441.9㎡,划拨幼儿园用地面积4655㎡。

地上计容总建面≤138290.7㎡,其中出让建面≤135103.7㎡;

兼容的零售商业用地、餐饮用地、商务金融用地建筑面积≥41487.2㎡且≤69145.3㎡(政府回购),划拨幼儿园建筑面积≥3187㎡;

实际可售部分计容建面约93616.5㎡。

来源:浙江省土地使用权网上交易系统

由此可得,实际可售部分计容建面为:

地上计容总建面-政府回购部分-划拨幼儿园部分

138290.7㎡-41487.2㎡-3187㎡=93616.5㎡

可售部分楼面价为:

(地块总价-政府回购安置用途建面*回购地块楼面价)/可售建面

(10.9亿元-41487.2平方米*901元/㎡)/93616.5㎡≈11244元/㎡

Part.3

回到最开始的话题,以约11244元/㎡的可售部分楼面价拿下该宗地块,在区域内,属于什么水平?

这就要和区域内其他在售或待售的项目做一个对比,才能得出:

当前整个瓯海中心区,在售的项目只有君悦339和世茂·璀璨澜庭两个项目。君悦339,因其包含超高层地标,所以它的楼面价并没有太多可参照性,在售均价约在24000元/㎡左右;而世茂·璀璨澜庭,目前在售均价约在21700元/㎡左右,它当时拿地的楼面价约10570元/㎡,楼面价要低于今天荣安地块的楼面价。

世茂·璀璨澜庭效果示意图

待售的项目,目前瓯海中心区仅时代·瓯海壹品一个。因项目身处瓯海中心区北区,且与瓯海区府及中心区相关配套更为紧邻,区域成熟度也更高,当时是以约16458元/㎡的楼面价拿下的。两者之间并没有太多可对比性。

介于地块周边城市界面以及区域成熟度来说,该宗地块更适宜主打刚需、首改类型房源为主,毕竟虽然小环境上,周边水系萦绕,但周边临近主路、高速,噪音影响再所难免,且刚需、首改小户型面积可控,可与同处瓯海大道南侧的两个项目形成产品差,更有利于项目的后续销售。

地块实景图

还要提一嘴的是,万科的TOD项目万科·世纪之光,距离荣安地块直线距离大约有3.6公里左右。当时万科是以7809元/㎡+5600㎡政策性用房成功拿地的。其最大的优势在于轨道交通概念的盛行,与今日出让地块也有不小的价差,两者之间或许会存在隐匿的竞争关系。

Part.4

就周边二手房来看,距离地块最近的万科中梁·新都会目前部分优质楼层房源挂牌价在2.4-2.6万元/㎡不等,虽然同样毗邻综合体,但新都会的整体优势,都明显的多。不过新都会二手房对外的报价,或许也是荣安最终以这样的价格拿下该宗地块的底气。

毕竟温州城市框架不断向外扩散,瓯海中心区也一样,现在你看不上不不毛之地,你怎么知道它在未来,不会变成城市中心?

 
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