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此次疫情,对房地产影响有多深

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透明售房网 2020-01-30 来源: 投拓江湖
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[摘要] 鼠年新年,大家应该欢欢乐乐过个团圆祥和的假期,突如其来的疫情,打乱了原本的欢乐气氛。
鼠年新年,大家应该欢欢乐乐过个团圆祥和的假期,突如其来的疫情,打乱了原本的欢乐气氛。
目前各地方政府纷纷出台了政策,对交通实行了一定的管制措施,并要求售楼部暂停对外开放,工地停工,春节后上班的时间也顺延了,这些对房地产的影响不可谓不深远。

01

宏观经济面

目前受疫情的影响,很多城市从决策层到基层的乡镇街道,动员大家尽量在家,较少外出和娱乐活动。直接受到影响的就是零售行业,交通运输业,以及娱乐行业,其次是国务院延长假期的政策,各大行业的歇业期势必会比政策发文要更长,大家的观望情绪非常浓重。

参考2003年SARS对国民经济的影响,2003年一季度社会消费品零售总额增速同比下降到了4.1%,交通运输业在当年5月份更是下滑到了2.3%,为前后五年的最低点。受此拖累,工业增加值在2003年的一季度的几个月中,一直呈下滑的趋势。
但是2003年之时,中国刚刚加入世贸组织不久,而且经济增长的红利也才刚刚开始释放,再加上当年高层推行了一些列的宏观刺激措施,因此2003年的经济增长并未受到多大的影响,反而因为刺激政策有不错的增长。
但是目前的情况已经和非典之时大不相同,2019年我国的经济增速仅为6.1%,虽然在世界主要经济体中属于一枝独秀,但是近五年来经济增速在不可避免地呈下降趋势。我国目前宏观经济面临去杠杆后经济活力不足,结构性调整尚未完成,新兴经济增长点尚未成熟的困境。
此次疫情发生时间在一月底,实质性的冲击来得更早,随着各大行业推迟上班时间,如果疫情短期内没有根本性缓解,春节后返工必将受到影响,房地产、基建、服务业等行业首当其冲。在紧张气氛下的社会零售、交通、航空、制造业也会受到全面的影响,在经济增速本来就下滑的因素叠加之下,短期内恐将难以回升。

 

02

对房地产的冲击

春节返乡置业是房地产行业仅次于“金九银十”传统销售旺季的重要销售节点。今年春节随着疫情的持续紧张,各地的房地产协会都发布了要求各大房企暂停开放售楼部的通知,春节购房活动随之停止。这对于一些本来就资金紧张的部分房企,无疑是雪上加霜,会加速房地产行业的破产并购,“大鱼吃小鱼”会更加频繁发生,甚至会演变成行业“大鱼吃大鱼”的现象。

众所周知,每年的3-5月是房地产企业拿地的集中窗口期,因为三点原因:一是春节返乡置业,销售额的增长带来大量的现金流;二是度过了年底的工程款和民工工资集中支付节点,年初的大额刚性支付不多;三是年初拿地,下半年就可以开盘,年底的报表就能集中反映。春节销售的预冷,资金回流的不足,直接导致上半年房企拿地意愿会降低,大概率会看到一些城市土拍市场溢价率会有所降低。
受疫情严重的城市,诸如重庆市和武汉市,焦虑紧张的情绪,会严重影响购房群体上半年的购房热情,直到5、6月份才会逐渐缓解,下半年会有一波小阳春。体现在房价上,上半年的房价会总体保持不变,就算是武汉也不存在某些人所谓的大跌的可能性,但是最早2020年下半年或者2021年上半年的房价,会存在一波补偿性上涨。总的来看,今年大概率不会出现往年那种上半年房地产市场火热,下半年偏冷的行情。

03

对土地财政的冲击

为了抗击疫情,各个城市的地方政府财政紧急下拨了大量的款项以及救灾物资,特别是一些三四线城市,原本就不宽裕的财政,变得更加紧张。
在目前地方财政严重依赖土地出让收入的情况下,地方政府会进一步在土地财政收入上下功夫。上半年会是很多城市大量土地集中上市的时间,大量优质的地块在上市时间的先后顺序上,会占据优先级的地位。
地方政府会在保证土地供应的数量,稳住土拍成交率,土地价格和土地出让金总收入之间,做出艰难抉择,并在其中选择一个平衡点。对于一些在2019年以来已经预冷,出现了大量地块流拍的三四线城市,地方政府对地价的预期会有所降低。

这对于急于拿地的房企来说,是一个非常不错的机会,但前提是:有钱。

04

展望未来

此次疫情让很多人逼不得已宅在家里,一日三餐和娱乐活动都在狭小的空间进行,小户型和刚需产品的弊端显现,让部分有改善性需求的客群,加快改善置业的时间表。部分刚需客户,也会将改善需求提上日程,未来改善型产品在市场中的比重还会加大。这对目前一些城市库存高企的大面积段产品来说是一个不错的机会。
从宏观层面来讲,决策层大概率会参考2003年非典后的政策,相继出台一系列的经济刺激政策。但是在宏观层面上对房地产金融政策的放松并不大可能,宏观上“稳杠杆”的政策还会延续,房企的融资情况并不会得到改善,金融的刺激和支持主要会倾向实体经济和新兴经济增长点。但是这并不妨碍
虽然从全国宏观层面来讲放松的可能性不大,但是地方政府一城一策,因城施策的力度会加大,高层对地方政府放松调控尺度的接受度会加大。基于此,今年会大概率看到一些城市私下遮羞布,出台一些实质性的放开限购限贷的政策。
此次疫情的影响充其量还是局部的,短期的,并不能改变房地产长期的的趋势,房地产长期还是由人口决定的,房价的增长还是由城市经济发展水平所决定。

最后,希望疫情早日结束,一切都有重回正轨。

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