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房地产市场有条件保持平稳健康发展

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透明售房网 2019-10-09 来源: 中国经济时报
[摘要] 中国商业地产市场规模庞大,在全球经济不确定的大背景下,中国的GDP增速仍处于世界前列,经济的稳定发展以及多样化的可选城市、物业类型等,必将持续吸引国内外投资者的目光。

访谈

本报记者 周雪松

全球房地产市场起起落落,往往具有一定的周期性。在全球经济面临很多不确定性和国内经济增速放缓的情况下,中国房地产市场未来表现如何?日前,中国经济时报记者专访了戴德梁行大中华区副总裁、北中国区董事总经理王盛,就当前大家最为关注的中国房地产市场机会、存量市场与城市更新以及房地产调控等问题进行了剖析。在王盛看来,中国房地产市场有条件保持平稳健康发展。

中国必将持续吸引国内外投资者

中国经济时报:近来,全球经济面临很多不确定性,中国写字楼市场也受到影响,怎么看待中国房地产市场的机会?

王盛:在我看来,未来中国房地产市场还有很多机会。不过,受经济下行压力的影响,中国写字楼租赁市场整体的确表现出疲软现象。2019年上半年,北上广深四大一线城市租金水平均出现不同程度的松动;二线城市中,除成都和南京租金保持坚挺外,其余各城市也都纷纷出现租金下滑现象,尤其是长沙和天津,租金降幅均超过5%。

从投资市场上来看,一线城市受写字楼空置率普遍攀升和租金下滑影响,投资者对其更多地还是采取了观望的态度。反之,二线城市的表现较为乐观,投资交易同比有所上升。但与一线城市不同的是,二线城市得益于当地人口及可支配收入的快速增长,交易类型主要以零售物业为主。整体来看,2019年上半年中国商业地产交易总额仍较去年同期微涨3%。

长期来看,对于一线城市,如北京,作为全国的政治、文化、国际交往及科技创新中心,以及写字楼市场高租金、低空置率和稀缺的供应现状,必将成为投资者资产配置中必不可少的一部分;上海凭借其金融地位一直都是外商投资者资产配置的重仓所在地;而随着粤港澳大湾区规划纲要的公布,以及人才、企业各项减税政策的相继出台,深圳同样是投资者不愿忽视的重要市场;随着近两年落户政策放宽后,人口红利的增加必将使一些开放户籍政策的新一线、二线城市商业地产市场受益。

中国商业地产市场规模庞大,在全球经济不确定的大背景下,中国的GDP增速仍处于世界前列,经济的稳定发展以及多样化的可选城市、物业类型等,必将持续吸引国内外投资者的目光。

存量市场和城市升级改造空间巨大

中国经济时报:近年来,存量市场和城市更新备受关注,我们知道,在这方面,由戴德梁行负责升级改造的盈科中心项目非常成功,并且成为了房地产行业经典案例,你对国内商业地产存量市场和城市升级改造空间怎么看?

王盛:位于北京燕莎商圈的盈科中心项目,2014年8月由基汇资本购买后由戴德梁行负责将其进行升级改造,改造内容包括写字楼和公寓的内饰和外立面、商业改造成写字楼、整体项目设备和新风主机的全部更新等。2018年10月,再由北京愿景明德管理咨询有限公司以105亿元拿下,而原业主方基汇资本2014年购买该项目时仅58亿元左右(9.39亿美元),资产升值非常明显,租金水平也较改造前有大幅提升。除此之外,戴德梁行负责城市更新的项目还包括对新大都饭店的升级改造,规划将其改造成为写字楼及其商业配套综合体;为顺应北京市委对北京图书大厦提出的面貌焕新、商业升级及献礼“国庆70年”的要求,2018年戴德梁行得到新华书店集团业主关于北京图书大厦项目改造顾问项目的直接委托,对北京图书大厦开展整体的改造、设计及运营顾问工作,等等。

2019年前三个季度,北京城市更新类写字楼新增供应占全市新增供应的40%。改造后的项目凭借其时尚的外观设计、科技智能化的办公环境、充足的可租赁面积和可为降低企业租赁成本的布局设计,不仅能吸引更多优质租户入驻,而且还可以实现出租率和租金的双提升。

目前,一些国内开发商在融资方面仍面临困难,导致一些在建项目在未来两年内很有可能会出现延迟交付现象,目前也已有大批在建工程出现延期现象。这样一来,存量市场将受到更多关注,在全国提倡城市更新的大背景下,老旧项目的升级改造在近两年成为整个中国商业地产市场的主要趋势。

长租公寓与联合办公高度依赖资本推动

中国经济时报:现在联合办公、长租公寓都有退潮迹象,你认为是什么原因造成的?

王盛:联合办公前期基本是依靠资本的推动来扩大规模。而在实际运营中,除了面临来自同行业的竞争以及抢夺市场占有率的原因外,也有来自传统写字楼市场的竞争压力。因此,在这个过程中,很多小品牌一旦资金跟不上或者出租率过低,就很难支撑下去,而拥有较好市场资源与资金实力的大品牌就相对占优势。因此,市场逐渐出现整合、并购的现象。比如优客工场与无界空间、方糖小镇的合并、wework与裸心社的合并,等等。

在盈利方面,目前联合办公企业在这方面仍存在挑战,大部分营业利润主要还是依赖于租金收入,投资人也变得越来越谨慎。许多联合办公企业也在和开发商积极合作,通过营业利润分成等方式降低其运营成本及降低风险。另外,也希望通过输出物业管理、企业定制服务等轻资产运营开辟新的盈利模式。

长租公寓与联合办公的快速发展都高度依赖资本的推动。因为初期房源的获取、装修等都需要大量的资金投入,而随着越来越多品牌涌入市场,市场竞争也越来越激烈。不仅品牌间在争夺客源,他们一直还在与传统的租赁市场抢占客源与市场。在这个过程中,很多小品牌一旦资金跟不上或者出租率过低,就很难支撑下去。

中国有条件保持楼市平稳健康发展

中国经济时报:在你看来,中国内地房地产和美欧房地产有何不同,我们的做法能够使房地产行业保持持久的繁荣吗?能否破解高房价与消费之间的矛盾?

王盛:欧美国家的房地产市场经过多年的发展已经是完全市场化,市场价格主要由供需关系和市场利率等客观因素决定,中国房地产市场化始于1998年,至今才20年的时间。在这么短的时间内依赖房地产市场的发展,中国基本解决了人民的居住问题,1978年中国的城镇居民人均住房面积只有6.7平方米,2018年这个数字是39平方米。可以说,依托于中国房地产市场的发展,居民的居住条件得到了极大改善,这是一个非凡的成就。

当然,快速粗糙的发展肯定会带来很多的问题,这其中对房地产的过度投资以及炒房哄抬房价都是发展带来的负面产品。由于过分依赖房地产,导致经济被房地产绑架,同时大量资金沉淀在房地产中,导致实体经济得不到足够的资金支持。这也是为什么过去几年国家一直在努力摆脱经济对房地产的过度依赖。

面对当前国际形势的不确定性以及中国经济面临的诸多挑战,今年7月份召开的中央经济工作会议仍明确了不使用房地产作为刺激经济的手段的大方针。政府在增强市场流动性的同时,严格控制了资金向房地产的流动,在房地产信托及美元债的发行方面都进行了管控。与此同时,大力发展租赁性住房,通过行政手段对市场进行适度调整,这些都是政府力图缓解市场供需矛盾、平抑市场价格作出的努力。这种努力不是短期内可以看到效果的,需要几年甚至十几年的时间才有可能产生实效。相对于欧美来说,中国内地的房地产调控能力是很强的,效率更高,办法手段更多,有条件保持房地产市场的平稳健康发展。

从房价与消费来看,成都是很值得关注的城市,成都的夜间经济很发达,这座城市消费能力强,房价也不高,很好的房子单价才两万元左右,在北京同地段可能是几倍甚至十倍的价格。成都除地域文化因素外,房价不高是这座城市消费力强、经济充满活力的主要原因,值得去深入研究。

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