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长三角楼市现状,最真诚的购房建议

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透明售房网 2019-10-05 来源: 和讯名家
[摘要] 长三角地区仍是一片热爱内斗的土壤,城市间相互拆台乃是司空见惯。

文丨迁延

粤港澳中的“港”这一极,“城设”已经崩塌。

战国时期孟子有句名言,天时不如地利,地利不如人和。粤港澳当务之急是解决“人和”。在现阶段,长三角城市群一体化战略,将在全国经济大局中承担更多的历史任务。

然而,在多个行政区域的一体化战略中,“人和”尚需“政通”。

长三角地区仍是一片热爱内斗的土壤,城市间相互拆台乃是司空见惯。

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同一个长三角同一盘棋局

老版本的长三角,最为大家熟知,简单来说就是上海(楼盘)杭州南京(楼盘),三个城市合围的三角地带。横跨三个经济发达的行政区,区域内城市集中,人口稠密,这也是狭义概念的长三角。广义长三角则包括安徽部分城市。

在今年5月份,随着《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》新鲜出台,广义长三角成了长三角的官方指定版,范围圈定在沪浙苏皖四个行政区,26个城市。

虽然长三角plus的版图增加,但还是用不到4%的国土面积,创造了全国的近四分之一的生产总值。对外贸易方面更加夸张,进口贸易额接近全国比重的五成,出口贸易额更是接近七成。此外,长三角上市公司数量和融资都占全国三成。

诸城之中,上海的经济体量最大,不过在长三角城市群中发展增速最慢。南京大学长江产业经济研究院发布报告称,2000-2018年,长三角地区内部经济规模差距呈缩小趋势。这些年来,上海经济规模在长三角的占比一直在下降。

毕竟江浙两省自古富庶,作为本身就有很强造血能力的省份,两省又一直有着各自的追求。

一体化的战略则是要把大家摆在一个棋盘上,砸破行政区划之间的壁垒,可想而知,无论是政治还是经济都胜过一筹的上海,将主导一体化的进程,会被赋予最大的话语权。

稍微懂点房地产的人都知道,市政规划对区域中的楼盘影响极大。而长三角一体化这个宏观规划,自然也能影响城市的地产格局。谈影响前,我们先来看看时至今日,长三角一超多强楼市现状如何了。

在此先说明一点,下文使用二手成交均价解读楼市房价状况,成交价波动程度远小于挂牌价。毕竟挂牌价挂的是房东的一种期望,这种期望像赛亚人的战斗值,高低波动全看状态,旺季,房东的期望值能爆炸,淡季,期望值将大幅回落。

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一超多强楼市现状“京沪永远涨”不是定理,最多只是信仰。

作为长三角“一超”的沪,上海自2016年出台五年社保的限购规定以后,“永远涨”就注定被政策按在地上摩擦。

这可是长三角区域内最苛刻的购房门槛,有如釜底抽薪,把全国各地的增量买方挡在了城外,很快,上海陷入了本地市场的卖方存量搏杀。

二手房东感受最明显,出售的去化周期越拉越长,苦候接盘不可得,房价也近三年持续的走低。这一路就跌到了2019的“金三银四”,上海楼市成交价格终于触底反弹,量价都有所回升。

很大程度归功于接盘人的培育完成,2016年调控加码,买房社保从两年增加至五年,当年第一批受限于社保年限的接盘人如今“刑满释放”了,据一线中介反映,目前外地户籍购房比例超过半数。

不过,直至今年8月,全市二手房成交均价距本轮房价最高点,还是相差15%有余,这波反弹力度有限。15%的跌幅意味着每套房蒸发掉大几十万,再严格点加上机会成本,在两年半的时间里,上海业主们人均损失上百万。

调控不放松,就没有真正的行情,这一点谁都知道。但就目前来看定力很强,调控放松只是媒体中介的口嗨,是“假动作”。比如在8月份,让不少媒体喜大普奔的购房门槛放松,实际是人才购房降低至3年社保,仅限临港新片区。

这种政策对偏远区域的定向群体推送,带不起整体行情的节奏,离大规模调控放松尚远。国家“房住不炒”声音正隆,房价风向标之一的上海却率先在底下拆台子,可能吗?

当初紧接着一线行情起势,“房价四小龙”宣告全国范围的暴涨蔓延,四小龙其中的三个,南京合肥(楼盘)苏州(楼盘),都在长三角。

南京地产市场最大的特征是分化严重。

只看二手回落程度,八月份成交均价距最高点时期回落5%,看似不多,实际上,旱的旱死,涝的涝死。

市场主流操作风格早已切换,从行情高潮期饥不择食的闭眼买,转变为卖旧买新的弃劣择优,从而导致核心区域改善次新价格硬挺,老旧无学区房源去化困难,成交价回落加剧,在部分刚需成熟区域,成交均价穿越回了3年前。

南京买房人越来越精明,同样体现在对待新房市场的态度,即便新房供应量明显被人为压低,多个板块几近断供,但是买房人依然只青睐于限价明显的套利楼盘。

最近江北新区有楼盘摇号中签率只有2.8%,毫无悬念的开盘日光,其余新房即便是摇号房源5:1,但真实去化却不甚理想,在开盘现场,大多数人抱着宁缺毋滥的态度,挑不着好的大不了再摇,非常的从容。

看来南京市场上的主流参与者,并不认为短期有上涨的可能。

合肥的特征是新房市场搏杀。

相对于二手市场方面基本久横回落的状态,八月成交均价距最高点也就回落6%,另一边的新房市场可就没有这么柔和了。

从去年的“合肥院子”每平降价6000千元,引发老业主售楼处维权这一标志性事件开始,开发商在新房市场的搏杀一发不可收拾,当前的新房市场无论楼盘热度如何,相应的优惠促销已经非常普遍。

值得一提的是,去年“合肥院子”降价引发房闹后,房价又很快涨了回去,降价未遂的原因,当地媒体称是受房管部门约谈所致,而在今年8月,这家楼盘二次挑战降价,并且“变本加厉”,同类产品降幅扩大到了8000每平米。

到底是什么让开发商孜孜不倦,对降价屡次挑战?到底是良心发现,还是真的抗不过周期了?

合肥与其余几强不太一样的是,更偏重于新房市场,但即便新房属于政策市场,直接调控更加方便,但是终究不可能永远违背市场的规律在。

在我与当地银行交流中获悉,根据人行的要求,无论一手二手,合肥各家银行对按揭贷款办理或停或滞,这也算是在定向的挤杠杆泡沫。

苏州的行情来了次二级跳

同为四小龙的南京合肥早就横盘的横盘,回落的回落,唯有苏州一枝独秀,去年到现在又是一次20%的涨幅,领衔一二线涨幅榜。

终于引得高层震动,当地7月24日出台严厉的调控新政,八月成交均价终于开始冲高回落,不过新政刚出,调控成效还有待观察,目前在成交量方面最为明显,8月成交量骤降两成。

之前已经发过苏州如何逆势上涨的文章,总结来说,人口、资金、地缘以及相对低价,这些方面的原因皆有,但还有一点值得注意,同比省内的南京,无论是限购还是限售,苏州房产调控时间点都滞后一年,直至去年,外地户籍能买一套,本地可买三套,有人戏称苏州在“假调控”,这为外地热钱的流入和本地改善的需求,创造了时间上的窗口。

简单来说,如果在江苏省内宁苏之间二选一炒房,炒苏州更容易。早期的苏州调控就是小拳拳打胸口,效果不显著,房价越打越来劲。最终在7月24来了个二手五年限售,一棒子把自己打骨折。

当地市场十分敏感,这两日苏州土拍已经凉凉,基本都是底价成交,而且多由区政府镇政府兜底拿地,开发商已望风而逃。

杭州的特征是二手库存历史新高。

八月份成交均价距最高点下降了10%。近几个月二手市场萧瑟,挂牌房源如雨后春笋,到如今,已经积压9.1万套,再创历史新高峰。

原因是多方面的,一则杭州(楼盘)新房市场供应大于城市规模相近的南京,限价楼盘也更多,长期以来,无论刚需还是炒房,都在玩限价新房“摇摇乐”,哪里还顾得上接盘二手。

二则在杭州均价2万每平的楼盘中,投资客比例接近半数。三则是杭州的二手房不限售,一旦行情转势,风头不对,投资客们就能挂盘出售。

二手库存攀高,房价开始横盘,库存达到新高,房价绷不住了转势下跌,都是规律。

3

同一盘棋,博弈不同

长三角一体化趋势明确,会不会对各家楼市起到什么影响?

当然会有,长三角战略横跨三省一市四个行政区域,各家的发展有着各自的一套逻辑,现在必须一盘棋,发展方向要求一致,背后难免有博弈。

于南京而言,长三角一体化,是与既定发展方向的博弈。南京在西侧拥江发展,一直是近五年的最高发展战略,誓要把江北国家新区打造成新的战略增长极。

长三角一体化上升为国家战略后,南京不得不在方向相反的东部区域,开辟出紫东核心区,作为向东顺应长三角战略的桥头堡,口号都直接参照江北,也是誓要打造新的战略增长极。

这下好了,一个城市,发展的方向背道而驰。

南京往西,安徽的滁州(楼盘)、马鞍山(楼盘)积极向东融入南京,把南京当女神舔,舌头能起茧,共建的城际地铁对方抢先开工。南京往东,苏南说:哥,先干为敬,我们先往东。这样南京要追着苏南后面当舔狗。南京能怎么选?

不过,长三角战略对南京楼市内部格局的影响已经显现,紫东核心区的成立分流了买房人对江北的注意力,让不愿跨江的买房人找到了新的潜力区域。买房往西还是往东,就看买房人认为南京未来的大方向到底在哪。

苏州在为机场博弈。两会时市长呼吁建苏州机场,苏州35位人大代表联合署名,其实长三角地区,苏州才是经济规模仅次于上海的存在,飞机场的建设无论从政治还是经济的提升都至关重要,对地产方面的利好更是不言而喻。

可是长三角一体化,最大的话语权在上海,苏州建机场由不得苏州,也由不得江苏,出于自身考虑,上海更倾向于让机场在南通(楼盘)落地。这背后的心思也不难猜,苏州航空需求方面需求大,增长快,放在苏州确实物尽其用,但是,苏州一旦有了机场将直接降低上海的航空枢纽地位,资料显示,至少影响上海以西绝大部分客流,约占整体流量的四分之一。

此外将让苏州完整拥有水陆和航空的地缘优势,能辐射太湖片区诸多富裕城市。让苏州有机场,真是如虎添翼,上海不愿意养虎为患。

客观来说,苏州的确成也上海,败也上海,很难摆脱上海的影响力,比如今年苏州市区房价上涨,而几个下辖富裕县市基本都是休克行情,唯有一个县显得与众不同,涨幅明显,那就是基本融入上海的昆山(楼盘)。

杭州博弈的是城市定位和主导地位。地缘离上海太近,国家中心城市可能因为过于密集就此落空,虽然这个抬头有点烂大街了,但是烂大街了杭州也可能拿不到,背后想必“心有不甘”。

另一方面,浙江省前几年喊的杭州湾大湾区规划,即使不胎死腹中,也难以让杭州掌握主导权。跟南京类似的是,杭州的东边也有整合的动作,今年规划的钱塘新区,口号就是全方面融入长三角一体化战略,打造长三角地区产城融合发展示范区。

长三角一体化的能给杭州带来多少利好,未来钱塘新区的房价会给出答案。

合肥可以隔岸观火。安徽方面的经济底子不能与沪浙苏相比,都说混圈层,现在安徽成功混进了国内最高的圈层。

原来南京杭州的规划,都有希望参与,话语权在某些时候可能还高于苏州。此外,可能是为了平衡南京对安徽的影响力,G60科技走廊规划直接绕开南京,让安徽方面可以从浙江方面融入长三角一体化。

上海毫无疑问是最大的受益者,长三角一体化战略,把上海在区域内的地位抬得更高。

目前政策规划如何落实尚不确定,各个城市能有怎样的利好也不得而知,但是上海周边的南通利好明朗,上海一直有意将第三机场放在南通,一方面为了平抑苏州这个最强小弟的影响力,另一方面可以让南通死心塌地,未来甚至可以抢占江苏的苏北腹地。

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总结

上海的决定能改写城市之间的格局。南通GDP在江苏排名第四,前一名就是无锡(楼盘),两个城市的二手成交价也相差无几,最近无锡受苏州行情外溢,房价短期内有”热钱”刺激。

如果在与苏州的博弈中,上海彻底导向南通,在直接的利好buff下,未来南通房价压过无锡一头可以预见。根据最新的报道,南通已经按耐不住了,8月份环比上涨3%的二手涨幅,位列55个重点城市第一,正在向喜提房产调控的路上飞奔。

从整体上观察长三角,这一超多强的楼市现状不是已经回落,就是在回落的路上。

涨起来各有千秋,回落起来也是一个也别想落下。

时至今日,资金富足的长三角不会允许有洼地存在,无锡,南通房价虽相对较低且有利好支撑,然而本轮涨幅已经达标,再往上的空间有限,终究也是强弩之末,退一万步来说,苏州就是房价暴涨的“前车之鉴”,再追高杀入这些城市有高位被套的风险,不值得投资者劳师远征。有自住需求的可以随意。

长三角洼地没有,超值的倒是有,上海下跌幅度在长三角独领风骚,最大的原因是政策压制,但上海房价终究是长三角诸强的标杆,一体化只会增加上海的政治经济地位。已经大跌过的上海楼盘,其实比南京、杭州、苏州等地更加超值。唯一的问题,就是资格难觅。

未来长三角城市之间的房价格局,乃至各市内部的房价格局,都要看长三角一体化到底能如何演绎。现在的长三角博弈暗藏,错综复杂。所谓天时不如地利,地利不如人和。

长三角只有表面的“人和”,一体化战略的实现,要的是真正的“政通人和”。树立上海为绝对核心,一体化到底能否解决相互拆台的“中国式合作”,犹未可知。唯一可以明确的是,在这个一体化进程里的上海,肯定是笑得最开心的。

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