网站首页 > 资讯中心 > 正文

未来这种住宅可能大幅贬值,买了它等于提前住进贫民窟?

手机客户端字号:T | T 分享到
分享到
透明售房网 2019-08-23 来源: 地产情报站
[摘要] 我们小时候,获得大城市的信息多来自影视剧里,随着剧情出现的高楼大厦不仅见证着城市的发展,也是衡量一个城市经济财富指数的象征。回想八九十年代北京(楼盘)的四合院、上海(楼盘)的弄堂、全国大小胡同里的筒子楼,因空间有限、功能区混杂,居住体验都很差。

我们小时候,获得大城市的信息多来自影视剧里,随着剧情出现的高楼大厦不仅见证着城市的发展,也是衡量一个城市经济财富指数的象征。回想八九十年代北京(楼盘)的四合院、上海(楼盘)的弄堂、全国大小胡同里的筒子楼,因空间有限、功能区混杂,居住体验都很差。

  曾几何时,多少人都拥有一个最顶级的“城市梦”:买一套大城市的高层住宅,就能将整座城市和渺小的人尽收眼底。你想象中的高层,可能是这样的:

  它是全国最贵的高层住宅之一,坐落于上海陆家嘴(600663)金融中心,毗邻众多地标性建筑,由4幢极其奢华的滨江住宅和1幢高级会所组成,最高44层153米。不了解其价位的可以去查一下,这里的房价超过30万/平。站在180度的全景阳台上,你随时都可以看到黄浦江的景色,充满成功人士的代入感。

  这样贵的房子让人大开眼界,住在里面的是些什么人?咱也不知道,咱也不敢问,但是这里吓人的不光是房价,还有地下车库……劳斯莱斯、宾利、兰博基尼、玛莎拉蒂到处都是,走进这里简直就是一个大型豪车车展现场。

  但理想,总是很遥远。在灯红酒绿的大都市里,我们更多人还是路人甲,对壕无人性的顶级豪宅只能看看而已。事实上,在房地产市场突飞猛进的这些年,我们的城市里最多的还是高耸而密集、市井气浓厚的密高楼。

  随着城镇化进程推进,人口基数逐渐增大,每年有1000多万人进城,而可开发土地资源越来越少,在集中供应的土地上,容积率高的高层住宅不仅提高了城市的土地利用率,还能容纳更多人口,让居住功能布局更加完整,所以很快成为备受推崇的主流住所。

  高层住宅凭借不可比拟的采光通风、视野极佳等多重优势,以我们难以想象的速度迅速蔓延。据统计,截至2017年,我国已拥有8层以上的高层住宅23.5万栋,目前所有城市新建的开发区、高新区绝大部分都是以高层住宅为主,这意味着如果现在想在一个城市扎根买房,不管你愿不愿意,你最终的选择八成都是购买高层。 虽然高层住宅的优势显而易见,但同时也给城市带来诸多问题,最先“嗅”到忧患的当属专家人士。东北财经大学经济研究中心主任周天勇就曾直指高层住宅两大痛点: 首先,土地在升值,高层却面临贬值。人口、土地是决定房价的两个关键因素,城市化进程加快,人口涌入量激增,土地成为稀缺资源,楼层越高,相对的土地面积越小。比如在地价一样的前提下,一栋楼里的住户是几十户还是几百户,拆迁时的补偿金额绝对相差甚远。这样推断,高层居民的财富容易“缩水”,而中低层、矮多层住宅将会升值。 其次,高层适合做商业但不适合当住宅。在绝大多数国家,几十层的高楼一般用作金融或商业企业大楼,住宅则以开放、楼层少、空间大的联排、双拼或一户建庭院为主。单就住宅而言,密密麻麻的人挤在一起,既不利于人的心理健康,还会带来隐患,最大安全隐患就是火灾。 还记得曾经轰动一时的“上海静安区高层住宅大火”,整栋公寓楼28层基本都住着外来租户,3楼至13楼几乎全部毁损。由于高层建筑本身的建筑特点、室内装修材料和外墙保温层的易燃性,一旦低层失火,在风力的助推下自下而上极易形成立体式火灾。站长曾看过一个真实的火灾视频,一个高层从2楼开始着火,到把整个20层全部烧着,仅用了20分钟。而就目前的消防技术而言,面对20几层楼的大火,迅速扑灭的可能性很小,楼上的人能不能存活全靠天意。

  无独有偶,北大朱国钟教授曾结合房价、房龄、供给以及城市扩展路径,并通过模拟大量购房者和开发商的行为做过一次研究实验,得出这样的结论:未来大面积的贫民窟将集中出现在当前在住或在建的高层住宅里,原因有二: 首先,维修资金高。建筑材料也有使用期限,房屋也会老化折旧,为了不影响居住舒适度,就需要精心维护修理。以我们目前的住宅质量,房子能坚持几十年?30年后,不仅维修难度大,各项维护费都很高,现在小区里电梯或管道坏了需要维护,业主们都是杂七杂八的声音,难以达成共识,如果我们购房时缴纳的维修基金用尽,要让住宅继续正常运转,有多少业主愿意自掏腰包? 其次,各种设施设备陈旧老化,稍微有点经济实力的房东可能陆续搬走,但如果没有学校、商圈等周边配套因素来刺激,这种房屋将很难出售,即便考虑出租,可能也只能租给刚毕业不久、收入不高的群体,租金自然不会太高。 高层住宅的弊端说了一箩筐,网友可能有点崩溃:既然高层会贬值又不易转卖,那我坐等拆迁总行了吧?很抱歉地告诉你,更不行!你现在看到因拆迁富起来的棚改户,大多居住在平房或六七层的多层,住户相对较少,即便开发商给每户较高的拆迁补偿金,但因为户数少,其实总补偿金并不会太高,开发商拿地后再去建造高层,仍有望赚取高额利润。但如果让开发商去拆迁二三十层的高层住宅,面对的将是大量住户,也就是总量巨大的拆迁补偿金,那开发商得再去盖多高的楼才能确保盈利呢? 只有一种情况开发商愿意拆迁,那就是货币安置按照正常的市场价赔付,但新建的安置房价格上涨,比如拆迁款每平米赔2万元,以后新盖的房子卖4万元一平,这样就有足够的利润了。可是,原地安置还要补差价,那业主又有多少人会同意呢? 人人都想住好房子,花园洋房甚至别墅联排更好,但由于房价收入比的限制,绝大多数人只能蜗居于高层住宅。难道高层住宅就没得选?站长给几个建议: 第一,选择良心、综合实力强的开发商,这决定了房屋本身的科学合理性与工程的质量,别做小白鼠,时间输不起。 第二,选择大的物业公司,后期保养和维修直接影响着房屋日后的使用寿命。目前来看,大城市的单体楼绝大多数物业管理混乱,因为业主太少,根本负担不起单独请一个物业公司的费用。 第三,有条件尽量选择整体素质高的人作邻居,这决定了将来对房屋的共同爱护程度及居住氛围的舒适性。比如科技城周围,一定是上班的白领居多;大学城周围,一定是高校老师居多;有些投资客过分集中的楼盘尽量回避,因为租客素质参差不齐,三教九流都有,公共设施大多遭到严重破坏。 虽然谁也不知道几十年后住房市场会发生多大变化,但人无远虑必有近忧,想好什么房子真正适合自己、适合家人,才是永远的最优选。

  • 扫一扫下载
    手机客户端
  • 微博关注
    我们
  • 微信关注
    我们
我要评论
需要登陆才可发布评论 登录 | 注册
意见反馈