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住宅土地使用权续期按房价三成收费?

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透明售房网 2019-08-10 来源: 地产工程法律研究
[摘要] 近期,微博上流传的一条消息震惊了整个温州房地产市场:有消息称,部分温州市民在正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地使用权即将到期。

近期,微博上流传的一条消息震惊了整个温州房地产市场:有消息称,部分温州市民在正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地使用权即将到期。如果要进行续期,必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。这一消息一经传开,引起了网友们的激烈讨论,甚至全国人民都开始在购房时留意起房屋的土地使用权问题。

网友们激烈的讨论引来了官方的关注,7月25日,人民网发布权威公告对此进行辟谣:温州住宅土地使用权续期交房价三成”系旧闻炒作,无需申请不收费。

人民网记者求证得知,该篇报道在三年之前已经登上过报纸,当时就引发各方关注,包括人民网在内的多家媒体也对这一政策进行了解读,近期流传的消息是个别自媒体平台为吸引眼球,模糊原来事件的发生时间后再次进行炒作。

根据当时的消息,来自安徽的王女士在2012年购买了一套二手房屋,2016年3月底,王女士想出售这套房的时候才发现,这套房子土地证上登载的使用期限已到期。按照相关规定,王女士如果要为房子续期,就必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金,这一事实让广大和王女士有着相同经历的网友都觉得难以接受;也难怪为什么三年之后同样的消息能引起如此大规模的讨论:在当前房价一路升温的情况下,购买一套自己的房屋往往会耗尽一个甚至两个家庭多年的积蓄,在这之后还要面对高额的续期费用,难免引起大家的抗议。

当年年底,国务院出台了《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》,这是我国首次以中央的名义出台关于产权保护的顶层设计规定。可是,《意见》中也没有明确说明“土地使用权怎么续期”的问题,而是给出了一个相当模糊的意见:研究后续法律安排。那么,关于这个问题,法律又是如何规定的呢?

在讨论相关法律规定之前,有必要先说明土地使用权续期问题的产生原因:我国的房屋产权由两部分构成:房屋所有权和土地使用权。其中房屋所有权是永久存续、没有期限的;而土地使用权是有期限的:根据土地使用管理相关规定,土地的所有权归国家或集体所有,实行一定期限内的有偿使用制。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条中,规定了居住用地的土地使用权最高出让年限为七十年。因为这一规定,虽然产权人对房屋的所有权是永久的,只要房屋没有毁坏,就可以一直享有所有权;但土地的使用期限到期后,就会面临上文中提到的“续期”问题。

注:房屋产权年限通常自开发商取得地块,开始建设时起算

关于住宅用地使用年限期满续期问题,主要的法律依据是《物权法》第一百四十九条的规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。《城市房地产管理法》第二十二条也规定:土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

2018年,《民法典各分编(草案)》开始提请全国人大常委会审议。在当时的《物权编(草案)》第一百五十二条中,也提到了住宅建设用地使用权期间届满续期的问题。草案规定:“住宅建设用地使用权期间届满,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。”但遗憾的是,这一条规定最终没有被《民法总则》所吸纳,现行的《物权法》、《城市房地产管理法》中也只规定了“自动续期”、”依照规定“而没有说明具体方法。

在实践中,住宅建设用地使用权到期时,如果国家没有其它规划,且该房屋可以继续居住时,虽然由于法律尚未做出明确规定,对于是否缴纳续期费用的问题还存在些许争议,但毫无疑问的是,业主可以继续居住该房屋;如果国家需要收回土地或者房屋存在安全隐患,那么将会按照拆迁处理,对业主发放补偿金,或者在其他地方为业主另建安置住房。总之,土地使用权到期后无论续期还是拆迁都能够保障产权人的合法利益,不用担心。

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