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独家 | 鹿城万象府首期开盘价格抢先看,如何去挑选房源?

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透明售房网 2018-12-10 来源: 温州房产圈
[摘要] 12月的温州楼市,群雄逐鹿,新盘集中入市,精彩纷呈,叉叉我近期奔走在各个新盘节点的活动现场,隐约感觉到各个案场有一种进入备战状态的感觉。

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12月的温州楼市,群雄逐鹿,新盘集中入市,精彩纷呈,叉叉我近期奔走在各个新盘节点的活动现场,隐约感觉到各个案场有一种进入备战状态的感觉。

新盘的入市量,在这两个月达到了一整年的顶峰,火药味升级,大家各自拿出独门绝学,各种玩法的招数,出乎绝大多数人的预料。

叉叉我认为,在当前的市场环境下,一切广告和吹嘘都是徒劳的,客户在诸多可选择的余地下,购房决策最终都要回归到产品力和价格这两点上,靠真材实料吸引客户关注。

11月15日一篇《市中心南向一线河景+全铝板+纯粹的产品,你给这个新盘打几分?》,以几大价值点为载体,立刻在短时间内,引发了圈内外热议,该项目就是华润置地与华发、京都和时代四家房企联合打造的鹿城万象府。

地段上,处于长期断供的市中板块,以及7栋中有6栋能够不同角度的南向看河景,以及华润一惯的高端豪宅风,撩得城西及其他板块的一群华润迷们心痒痒。这一点从该项目11月10日艺术展厅开放现场,几百个土豪们围着沙盘和户型详细了解的细节可以看出端倪。

在项目边上中梁首府4万均价的打底下,华润迷们对该项目的均价预期值不低。

据内部消息,鹿城万象府这几天在申领预售证,开发商目前价格已经部分流露出来,最终价格以房管局备案公布价格为准。

根据开发商这份流露出的价格表,我们来观察三点:

(1)整体定价,购房者是否买账?,毕竟市场主动权又交到了我们购房者的手里,哈哈哈~~~

(2)大家如何看待本次他们开盘的推盘步骤; (3)购房者又该如何去挑选房源?

 今天结合房管局的备案价格,叉叉我给大家解析一下。

 

NO.2|

 

一共7幢高层,共680套房源,排布舒朗而错落有致,面积段为130-182平及部分顶跃,产品一目了然。

本次首期推出4#,5#,6#,8#共442套,这个很有意思,叉叉发现,排名全国前十的大开发商,操盘逻辑确实和一些本地开发商是不一样的。温州预售条件有要求,项目分期取证,每期不得低于3万方,因此当地绝大部分的项目每次取证也就3万方多一点,一般200多套,这样去化率看上去会好看一点。但像万科的翡翠天地一期,还有这次万象府的一期,推盘量都远远大于3万方这个下线。

叉叉猜测,首先一线开发商在当前的市场环境下,不那么care去化率这个指标,其次这样的策略,对购房者来讲是好事,可以充分对比各楼幢之间的差价,做出更科学的决策,选择到更符合自己的房子 。

  

(鹿城万象府效果图)

叉叉我已经提前拿到了该项目的一房一价表(通过各种渠道拿到的第一手资料)。首期共推的4栋楼,折前毛坯均价32555元/㎡,优惠5个点,折后毛坯均价30927元/㎡,再加精装修标准3000元/㎡,精装修部分不打折。

这个售价在笔者看来,还是有一定的诚意的。隔壁中梁首府的二手毛坯均价普遍在4万+,南向一线温州母亲河的价值还是有的。

 

(开发商那边透露的鹿城万象府部分价格表)

我们再来看看各楼栋之间的定价策略:

8号楼无疑是整个楼盘最好的一幢楼,是首期房源中的“颜值 +价格”担当,就是所谓的楼王,真正的南面看一线江景,约100米的温瑞塘河景观面一览无余。

8号楼02和03中间套户型,面积在162㎡,四面宽朝南,毛坯折后均价36668元/㎡,西边套户型,毛坯折后均价也是36668元/㎡。东边套毛坯折后均价38345元/㎡。

发现没有?西边间与中间套之间没有价差。对大部分购房客户而言,当中间套和西边间没有价格差距时,反而能凸显出西边间的性价比。而东边套01室与中间套的差价仅1700元,也较为合理。

值得一提的是,8号楼东边间182平户型,大厅搭配景观阳台开间8.2米,透过巨大的落地窗,阳光洒满一地,南向一线河景尽收眼底。对于不差钱的土豪,可以考虑8#楼东边套。

再来看8号楼的纵向价差,低层房源,对于想要南向一线河景,又有点价格顾虑的人,可以考虑一下,因为8号楼低层和高层本身的景观资源差距不明显。

低层房源前面也是无遮挡,景观面好,采光充足,回避了一些传统低层的劣势。比如204毛坯折后均价33746元/㎡。8楼以下大部分房源毛坯价格在32500元-35500元/㎡之间。

该项目临时样板房就搭在河边,江景一览无余,也就是说2层及以上的房源,江景都有绝对报障,可以考虑。当然,不差钱的土豪尽可忽略,尽情选择中高区。

 

(叉叉拍摄的182平样板房)

其次再来看6号楼,东边间毛坯折后均价33136元/㎡,西边间毛坯折后均价30462元/㎡,中间套毛坯折后均价分别为29514元/㎡和28509元/㎡。

其中东边间明显比西边间单价高出近2674元/㎡,其原因是在视角上的区别,东边套由于南面幼儿园楼层矮,东南面无遮挡,采光俱佳,河景尽收眼底,而西边间是看中庭园林。

景观面不一样,喜欢看小区中庭园林的可以选择西边间,想要开阔的河景视野的,又觉得8号楼有点价格压力的,可以选择6号楼的东边间。

当然6号楼的中间套折后毛坯均价不足3万,又居于中庭,也还是值得考虑的。

5号楼折后毛坯均价27398元/㎡,相对8号楼的单价足足便宜了约1万/平,相当惊喜!

该楼栋北面临近锦绣路,南面看园林中庭水景景观。

东边套折后毛坯均价27862元/㎡,西边间折后毛坯均价26510元/㎡。

该定价有趣的点,在于西边套价格竟然比中间套低,两个中间套折后毛坯均价反而是27816元/㎡和27460元/㎡,中间套基本上与东边套持平。当东边套没有形成价格阶梯时,可以凸显东边间的定价优势,喜欢东边间的朋友可以适当考虑一下。

 5号楼所有的户型都是139平,四朝南经典户型,室内主要活动区域集中在南面的四个房间。

万象府只做了两套样板房,其中一套就是这个139户型。首先房企对于这个户型想必是相当自信,其次拿出这个价格,目的很清晰,跑量!对河景不那么care的客户,可以试着选5号楼

当然5号楼有个不得不提的不足,北临锦绣路,一定的道路噪音是不可避免的。好在一方面户型本身3个卧室朝南,很大程度上规避了这个抗性,其次万象府全产品系都上了系统窗和全屋新风系统,隔音保温通风还是有保证的。

最后来看4号楼,也是定价最低的一幢楼,加上主打130平户型,整体总价可控制,本次开盘中的“性价比担当”。

4号楼东边间139是横厅的户型,客厅阳台都在东边,毛坯折后均价29827元/㎡,看中庭,距离高架桥比较远。

西边间毛坯折后均价24514元/㎡,由于西面靠近过境路,是受噪音影响比较大,如果客户能接受高两三千的价格,还是推荐买中间套。但如果真的囊中羞涩或者投资的客户,还是推荐的。

首先24514元/㎡的毛坯价基本和瓯海的项目价格持平了,却买到鹿城区还是能看河景的豪宅。加上3000的精装修,27514元/㎡的精装修单价,买市中心优质地段的南向河景房,还是很划算的,其次新风+系统窗的配置还是能很大程度上弱化这方面的影响。

 

NO.3|

 

鹿城万象府这样的定价,放在整个片区或者辐射到周边板块,该价格是一个怎样的位置呢?

中梁首府、中瑞公园大地及置信天玺三个项目所在的汇昌河沿线,构成了当时温州的富人区。时至今日以上楼盘二手成交价格仍然高居温州住宅最高价格梯队,单价达到约4-5万。

没有对比就看不出价格诚意与否,总得找几个参照物来对比一下。距离该项较近的瓯海景山板块的西江月四开四捷(尾盘有点去化压力),西江月前面几期精装修均价是26000元/㎡左右,而同样深受城西企业主高管或改善型客户青睐的万象府,少部分房源精装修价格也在28000-29000元/㎡区间。

再来看看周边瓯海中心区板块整体均价也站上了2 .7+万的时代。

 

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华润置地一贯走高端精品住宅路线,骨子里透着态度力,在产品真材实料投入上还是舍得的,本次首期开盘,大部分房源定价还是较为合理的。有意向的购房者可以根据上面的参考指南,制定出适合自己的购房方案。

免责:本项目推广名为“鹿城万象府”,备案名为:鹿翠苑。开发商名称:温州京都城房地产开发有限公司。本宣传资料为要约邀请,相关内容不排除因政府相关规划、规定及本公司未能控制的原因而发生变化,不构成本公司的允诺。将根据实际情况进行修改,敬请留意最新资料。买卖双方的权利义务以《商品房买卖合同》及附件等协议为准。本宣传资料于2018 年12月10日发布。

 

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